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前陣子內政部密集拜會各大房仲業者,期待透過大型業者參與包租代管,在人力與物力的協助下,滿足案源供給,提供流程服務,讓租賃市場快速到位。

說得直白些,內政部這過程中無非期待,當買賣交易量已經難回到過去榮景,租賃能成為房地產業的活水,同樣的期待不只在台灣,這幾年也深受房價暴漲之苦的中國大陸,也積極發展租賃,廣州還在近期頒布「租售同權」新政,希望能夠鼓勵民眾轉買為租,引起廣泛討論。

智慧型或許是華人有土斯有財的觀念使然,租賃一直被視為次級選擇,可是從國外租賃占比來看,城市越大,租房人口占比就越高,因為大城市的租屋需求多在從外地而來的年輕人,甚至達到40%,這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。這些離鄉背井的年輕人為城市帶來活力,也給了城市新希望,當然這也必須建立在合理的租金水準上,不然往往會形成新的社會問題。

不過,租賃制度再怎麼完備,缺乏供給一切都是白搭。除了由房東所提供的住宅外,我們也看到國外為了滿足供給所提供的幾種做法,例如政府興建的社會住宅、或是由自給自足的住宅基金所興建的出租住宅等。

另外一類比較在商言商的做法以美國為首,由開發商自建、持有、管理出租的商業模式,一條龍的模式足以自給自足。目前美國規模最大的開發商The Michaels Organization持有及管理房屋數量約為64429套,可是興建成本也不低,根據推算,這類自建自營的公寓在完成租賃業務之前,每套平均投入成本約為14.74萬美元,購置成本為18.55萬美元,較重置成本高出約25.9%。

公寓建築成本主要包括四項:土地成本、硬體設施成本、設計服務費、裝修配置成本;此外還有隱形成本主要包括資金成本、出租前運營成本、偶發性支出;而在資金的取得上,除了傳統的銀行貸款外,開發商股權融資、協力廠商投資者股權融資、發行優先債等作法,都是集資的方式。追求利益最大化的思考下,自己開發物業成為必然選擇,也出現了針對不同客層的出租公寓。

這裡最划算 一門生意會吸引業者投資,除了可預期的風險低,另一個就是收益穩定,十多年來,美國房屋的平均租金投報率常年穩定在6%,在2005年前,美國房屋平均租金投報率長期穩定在6%-7%區間內波動,僅有2005年至2007年間,快速上漲的房價及相對落後的租金漲幅導致租金回報率下探至4%,但在次貸危機後逐步恢復到6%的水準,穩定的租金收益,加上透過鎖定目標族群、區隔市場來降低出租風險,企業自然樂當包租公。

說了這麼多,政府期待民間業者參與,立意雖佳,對業者而言就不脫「有利可圖」四字。以建立新的租賃機制為例,對企業經營者而言,任何一個新模式在先期投資往往較大,必須要靠長時間經營攤平成本,如果制度不能保證可長可久,所有投資都將付諸東流,甚至可能讓企業滅頂,這也是經營者在出手前審慎評估的。

另一個角度是,在民粹至上的現在,許多事情並不以法論之,企業和民眾之間的階級關係並非一面倒,民眾透過爆料等管道,爭取而來的鄉民正義,往往得讓企業付出相當代價,這也是為什麼這年頭只要牽涉到管理眾人之事,企業自然會噤若寒蟬的原因。

新制上路,大家都在學習,只是在不斷調整中彼此能學到什麼,最後磨合出什麼,或許才是最值得注意的事。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

下面附上一則新聞讓大家了解時事

總統蔡英文代表政府向原住民族道歉滿周年,今(1)日出席「106年度全國原住民族行政會議:原住民族語言發展新紀元」會議表示,去年8月1日提出的8項承諾,推動原住民族轉型正義,都有了具體的進度,譬如今年6月公布《原住民族語言發展法》,代表台灣多元文化、多元族群向前邁了一大步。

蔡英文表示,語言是身分認同最重要的表現,今年6月頒布施行《原住民族語言發展法》,將各族語言都列為「國家語言」,這是一部遲到12年的法律,但是,過去政府沒有做到的,現在做到了。

蔡英文說,從現在開始,會挹注充足經費推動族語保母獎勵計畫、沉浸式族語幼兒園計畫,國小、國中、高中階段的族語老師,都會成為專職的教師,大學也將開設更多族語課程,培養語言專業的人才;全國的原住民鄉鎮市區,以及任何一個原住民人口超過1千5百人的行政區,都要設置全職的「族語推廣人員」,用族語來服務老人家、並鼓勵青壯年族人多開口講族語,估計將創造1千個就業機會。

蔡英文提到,以前的政府,曾經禁止人民說母語,或是眼睜睜看著珍貴的語言知識漸漸流失。我們希望這樣的事情,以後不會再發生,這就是歷史正義的意義。

蔡英文說,去年代表政府向原住民族道歉,過去一年來,在政府團隊的推動下,在道歉時所承諾各位族人朋友的每一件事情,也都有了具體的進度。

蔡英文指出,雖然四百多年累積的傷痛,不會在一年之內消失,過去所帶來的不信任,也不會因為自己的道歉而馬上修復,但「台灣是多元美麗的台灣,是原住民族的台灣」。

蔡英文提及,無論是美國、加拿大、澳洲、紐西蘭或挪威,都有向當地原住民族道歉、推動真相及和解工作的經驗,往後每年8月1號的「原住民族日」,不只是台灣人紀念原住民族正名的日子,更是和國際經驗接軌的日子,將透過「南島民族國際會議」和「世界原住民族樂舞節」的基礎,擴大跟各國原住民族的交流,深化友誼,也分享彼此推動歷史正義和轉型正義工作的經驗。

▲總統蔡英文出席「106年度全國原住民族行政會議:原住民族語言發展新紀元」,肯定族語列為國家語言,推動原住民族轉型正義。(圖/陳明安攝 , 2017.08.01)

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